10月15日，长沙一宗住宅用地成功出让，地块编号为[2026]长沙市046号，总面积达44108.05平方米，其中出让面积为35600.27平方米，属于二类居住用地，容积率上限为2.2，建筑高度限制在54米以内。

该地块与卓越朗宋一期相邻，原本是卓越朗宋的二期项目，与一期同期出让。然而，在一期项目陆续施工、开盘直至交付完毕后，二期工程却始终未见启动。

2026年9月，二期地块重新挂牌出让，最终由原“地主”之一的长沙市观越置业有限公司全额竞得，成交金额为24280万元，相比首次出让的25854万元，降价幅度约为6%。

“整合归一”

这宗地块的背景，需追溯至2024年。

2024年7月9日，长沙开福区集中出让了两宗地块，编号分别为[2024]长沙市023号和[2024]长沙市024号，当时这两宗地块均由卓越集团联合体竞得。

其中，023号地块总面积22001.02平方米，出让面积18190.19平方米，规划用途为R2，容积率不超过2.4，最终成交总价为14411万元，折合楼面价为3301元/平方米。

024号地块总面积44108.05平方米，出让面积35600.27平方米，规划用途为R2，容积率不超过2.2，最终成交总价为25854万元，折合楼面价为3026元/平方米。

在拿地之后，023号地块被定位为“卓越朗宋”项目，率先进场施工，并于当年年底启动预售。该项目共分三次取证开盘，直至今年完成集中交付。

按照原计划，024号地块将作为卓越朗宋的二期项目。当时卓越朗宋示范区开放时，同步展示了一期和二期的鸟瞰效果图，并且在2025年8月披露二期批示规划方案后，将二期备案名定为“瑞格学府”。

但在此之后，该项目却迟迟没有动工迹象。甚至有报道指出，长沙供地云平台一度显示该地块为“未公告”状态。

直到今年9月15日，该地块在长沙市国土资源交易系统上重新挂牌，编号变更为[2026]长沙市046号。当时有市场人士透露，地块重新挂牌的主要原因是区属国企金霞集团调整了股份，增加了股权占比，因此需要重新挂牌以完成流程。

然而，观点新媒体查询发现，此次竞得人仅有长沙市观越置业有限公司，即原拿地方之一长沙卓鑫宸置业有限公司。

也就是说，这次重新挂牌，实际上是区属国企的退出。

值得注意的是，卓鑫宸置业的控股股东正是一期地块的“地主”。原开发商将二期地块收入囊中后，一期和二期的开发主体在股权层面实现了统一。

这也解释了为何同期拿地，一期项目能够快速开发，而二期却进入了“慢车道”。实际上，这一变化早在2025年就埋下了伏笔。

2025年9月26日，原拿地方之一湖南观湖开发建设有限责任公司发布公告，计划将其持有的长沙市观越置业有限公司20%股权进行挂牌转让。

到了当年12月4日，企查查信息显示，湖南观湖已实现退出，长沙卓鑫宸置业接手了这20%股权，从而全资持有观越置业。

换言之，这是一次由股权变动引发的程序性重新挂牌。重新上架后，地块条件未作调整，总面积仍为44108.05平方米，出让面积35600.27平方米，容积率不超过2.2。

但出让价格从2.59亿元调整为2.42亿元，楼面价也从3301元/平方米降至3100元/平方米。

卓越角色

该宗地的“重生”节点，恰好承接了一期的清盘。作为一期项目的代建方，业内普遍认为卓越集团将继续操盘二期地块。

要理解二期代建的确定性，需先看一期打出的牌面。

卓越朗宋一期于2025年1月开盘，主推88至139平方米的三居和四居户型，销售均价约为11500元/平方米，核心卖点是配套入读青竹湖湘一外国语学校扩建的东校区。

据官网介绍，一期首开去化率超过95%。到2026年7月，卓越朗宋一期1、2、3、5、6栋正式启动集中交付，一期基本售罄。同年9月，青竹湖湘一东校区正式开学启用。

从开盘到清盘再到交付，一期在不到两年时间内完成了一个完整周期，验证了名校配套叠加产品的组合在开福北市场的穿透力。

而从周边项目来看，片区当前的新房竞争格局呈现明显的两极分化。

一端是以卓越朗宋为代表的学区盘，凭借青竹湖湘一的配套优势，售价可达11000至12000元/平方米；另一端是青竹湖曦园、地铁中建君和城等项目，售价均价分别为5500-7500元/平方米及5088元/平方米起，价格不到学区盘的一半。

不难看出，关公湖片区目前最大的价值锚点是教育，最大的风险也在于此。学区溢价拉高了项目定价，但也意味着一旦教育政策或学区划分出现变动，价格支撑将面临考验。

如今，地块地价从3301元/平方米降至3100元/平方米，一定程度上为二期产品定位释放了更大的定价弹性。

值得注意的是，虽然卓越朗宋是卓越集团目前在长沙市场的唯一代建项目，但自2004年在长沙成立首个布局全国的区域分公司后，卓越在此累计落子十盘，2020年前后曾以一城8盘的成绩将长沙公司整体销售规模从5亿元推至30亿元。

但在此之后，卓越的脚步似乎慢了下来，最近一次在长沙的动作，便是卓越朗宋一二期地块的代建。

据其官网介绍，近年来，卓越集团将代建代销业务作为新的增长曲线。从全国市场来看，卓越代建业务版图覆盖深圳、珠海、东莞、中山、上海、南京、长沙、重庆、成都9个核心城市21个项目，累积代建面积超过325万平方米。

不过，回到宗地本身，卓越朗宋一期已在片区完成了验证，但二期能否接力推进，仍取决于最终的产品定位和后续市场环境。

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